Informations sur les ventes aux enchères

 

En cas d'impossibilité de rembourser une somme due, un bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut faire l'objet d'une procédure de saisie, sous certaines conditions. Cette procédure aboutit à la vente du bien saisi et au remboursement du ou des créanciers. 

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Avant de se lancer dans une vente aux enchères, voici quelques règles importantes à connaitre impérativement:

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Capacité à enchérir:

Aux termes de l'article R. 322-39 du code des procédures civiles d'exécution : 

"Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 

1° Le débiteur saisi ; 

2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ; 

3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie." 

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Aux termes de l'article 1596 du code civil : 

"Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 

- Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ; 

- Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; 

- Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins; 

- Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère. 

- Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire." 

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L'adjudication étant une vente (judiciaire), le droit commun des conventions s'applique, de sorte que toute personne a la faculté d'enchérir si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi. C'est ainsi que ne peuvent porter des enchères les mineurs non émancipés (article 1124 code civil), ainsi que les majeurs protégés au sens de l'article 488 du code civil. 

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Des enchères peuvent être portées pour le compte d'une société civile immobilière en cours de constitution, dès lors que, à l'occasion de la déclaration d'identité de l'adjudicataire, il est indiqué au greffe du Tribunal :

- l'identité de chaque associé, 

- la répartition des parts sociales,

de sorte que si l'immatriculation de la société n'aboutirait pas, les associés seraient adjudicataires en leur nom personnel, à hauteur de leur participation dans le capital social de la société civile immobilière. 

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En revanche, une surenchère ne peut être formée pour le compte d'une société civile qui n'a pas été immatriculée.

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Représentation par avocat obligatoire:

Lors de l'audience d'adjudication, vous devrez être représenté par un avocat du barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente sera requise et vous ne pourrez pas enchérir seul directement.

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Conformément à l'article R. 322-40 du code des procédures civiles d'exécution : 

- les enchères doivent être portées par le ministère d'un avocat, 

- l'avocat doit être inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie, 

- il ne peut être porteur que d'un seul mandat.

Lorsque le nombre d'avocats inscrits est insuffisant, il doit être fait appel à d'autres avocats établis auprès de tribunaux judiciaires du ressort de la même Cour d'appel. 

 

Selon l'article 12.2 du Règlement intérieur national de la profession d'avocat : 

" L'avocat doit s'assurer de l'identité de son client, de sa situation juridique, et s'il s'agit d'une personne morale, de la réalité de son existence, de l'étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. 

L'avocat ne peut porter d'enchères pour des personnes qui sont en conflit d'intérêts. 

L'avocat ne peut notamment porter d'enchères pour un même bien pour le compte de plusieurs mandants. 

Lorsqu'un avocat s'est rendu adjudicataire pour le compte d'une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d'une autre personne sur cette adjudication, à défaut d'accord écrit de l'adjudicataire initial. "

 

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Justifier d'un dépôt de garantie ou caution bancaire:

Avant de porter les enchères, l'avocat doit se faire remettre par son mandant, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre de la "CARPA", représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3000 € ;. 

 

Le juge de l'exécution doit s'assurer que les avocats des enchérisseurs ont satisfait à l'obligation de recueillir ces garanties. 

 

La somme encaissée par le séquestre ou le consignataire est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire. 

 

Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.

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Assurance du bien au jour de l'adjudication:

Dans la mesure où, en l'absence de surenchère, qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l'adjudication, l'adjudicataire est propriétaire à compter de l'audience de vente, il importe qu'il souscrive une assurance multirisque habitation prenant effet le jour de l'audience l'adjudication.

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Nous sommes à votre disposition pour vous fournir plus d'informations si ce type de vente vous intéresse et que vous souhaitez participer à une vente aux enchères.