Loi ELAN, Ordonnance du 30 octobre 2019 : ce qui change pour les copropriétés en 5 points:


1. Le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires devait jusqu'alors seulement veiller à la bonne administration et la bonne gestion des parties communes de l’immeuble. Désormais, il aura plus d'attributions et sa responsabilité sera étendue :

  • Il devra œuvrer en vue de l'amélioration des parties communes;

  • Il sera responsable des dommages faits aux tiers et aux copropriétaires peu important l’origine du dommage.


2. Le syndic :

Le syndic est l’organe représentant le syndicat des copropriétaires auprès des tiers, et en justice si une action devait être intentée.

  • En cas de changement de syndic : l’ancien syndic devra assurer la transmission d’un ensemble de documents auprès du nouveau syndic dans le délai de 15 jours (la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires ouverts pour le syndicat, les coordonnées de la banque, l'état des comptes ainsi que les documents et archives du syndicat des copropriétaires);

  • A l’égard du conseil syndical : le syndic a l’obligation, à peine de pénalités, de lui transmettre les pièces qu'il lui demande (passé un mois d’attente, des pénalités s’appliquent);

  • Dans les petites copropriétés, les notions de « syndic bénévole » et « syndic coopératif » sont oubliées pour laisser place à la notion plus globale de « syndic non professionnel » (à ce titre, un copropriétaire peut être syndic non professionnel);

  • En ce qui concerne la résiliation du contrat du syndic: à compter du 1er juin 2020, il sera possible de prévoir que le contrat de syndic ne sera plus d’une durée de 3 ans mais par exemple d’un an. Dans ce cas, si le contrat de syndic est d’un an, alors tous les ans, la mise en concurrence devra être effectuée par le syndic en exercice, au cours de l’assemblée générale (précisément, dans les trois mois précédant le terme du contrat de syndic il sera porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la mise en concurrence);

  • Le contrat de syndic peut aussi être résilié en cas d’inexécution grave venant du syndic ou du syndicat des copropriétaires: Si le contrat de syndic est résilié pour inexécution grave à l’initiative du syndicat des copropriétaires, le conseil syndical notifie au syndic, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, portant sur la résiliation et la mise en concurrence, en invoquant le motif, à savoir le manquement fautif. Si le contrat est résilié par le syndic lui-même pour inexécution fautive imputable au syndicat, le syndic notifie au conseil syndical, le(s) manquement(s) du syndicat des copropriétaires en indiquant sa volonté de terminer la relation contractuelle.

  • Le syndic pourra percevoir une rémunération complémentaire à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de la gestion courante : le contrat de syndic devra alors prévoir dans une annexe, une fiche d’informations sur le prix et les prestations annexes proposées par le syndic.


3. Le conseil syndical :

  • Le Président du conseil syndical pourra exercer une action en justice contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (si l’immeuble ne comporte pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

  • Les personnes pouvant devenir membres du conseil syndical pourront être des ascendants et des descendants d’un copropriétaire de l’immeuble.

  • La délégation expresse : l’Assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant en principe d’un vote à la majorité simple de l’Assemblée générale (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Pour cela, il faut avoir obtenu la délégation expresse de l’Assemblée générale, qui doit avoir voté cette délégation à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ainsi, l’action du conseil syndical reste sous le contrôle et l’aval a priori de l’Assemblée générale des copropriétaires. Concernant précisément la question des travaux, il n’est pas question que le conseil syndical embarque la copropriété dans des frais énormes. C’est l’Assemblée générale qui va déterminer un budget maximal des sommes à engager par le conseil syndical.

En revanche, certains sujets restent totalement exclus de la délégation expresse, et précisément :

  • La question de l’approbation des comptes,

  • La détermination du budget prévisionnel,

  • L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et jurisprudentielles.

Ces matières restent de la compétence et du pouvoir exclusif de décision de l’assemblée générale.

Pour pouvoir exercer la délégation expresse qui lui est confiée, les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité de ses membres.

La durée de la délégation expresse est de deux ans au maximum. Le syndicat des copropriétaires va devoir souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.

  • Enfin, le Président du Conseil syndical va dorénavant pouvoir agir en justice contre le syndic. Si le syndic est condamné, les dommages-intérêts seront versés au syndicat des copropriétaires. Là aussi le Président ne peut pas agir seul, mais sur délégation expresse de l’Assemblée générale à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).


4. Faciliter la prise de décisions :

La réforme a aussi pour objectif de faciliter la prise de décisions au sein des copropriétés:

  • les votes par correspondance doivent être pris en compte au même titre que les votes des personnes présentes et représentées.

  • la réforme assouplit les conditions de votes en favorisant les votes à la majorité simple.

  • le mécanisme dit de « la passerelle » est généralisé: ainsi si une décision n’a pas recueilli la majorité requise pour être votée, mais a recueilli une proportion importante de votes de copropriétaires qui y étaient favorables, un second vote est organisé.


5. Faciliter la gestion :

  • Ainsi, si une même copropriété comprend plusieurs bâtiments, il pourra être créée un ou plusieurs syndicats secondaires.

  • En outre, si un copropriétaire souhaite la tenue d’une Assemblée générale, il pourra la demander et la tenue se fera cependant à ses frais.


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