Coronavirus : incidence des mesures gouvernementales actuelles sur le bail commercial



La pandémie de coronavirus (Covid-19) a conduit le gouvernement français à prendre des mesures de confinement et de fermeture de lieux qualifiés de "non-indispensables" par arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 (et par un arrêté du 15 mars 2020 qui le complète). Ces arrêtés sont, par décret n°2020-259 du 15 mars 2020 relatif à l’entrée en vigueur immédiate d’un arrêté, entrés en vigueur immédiatement. Au delà de l'effet de surprise, quelles sont les incidences pratiques de ces mesures concernant la poursuite du bail commercial en cours?


I. Quels sont les commerces concernés?

Les lieux accueillant du public non indispensables à la vie de la Nation :

  • les cinémas, bars ou discothèques ;

  • des commerces à l’exception de ceux présentant un caractère indispensable comme les commerces alimentaires, pharmacies, banques, stations-services ou de distribution de la presse ;

  • compte tenu de leur contribution à la vie de la Nation, les services publics resteront ouverts y compris ceux assurant les services de transport.


Cette fermeture à effet immédiat est applicable jusqu’au 15 avril 2020.


L’arrêté ajoute : "les salles d’auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple ; les centres commerciaux ; les restaurants et débits de boissons ; les salles de danse et salles de jeux ; les bibliothèques, centres de documentation, les halles d’expositions ; les établissements sportifs couverts ; les musées."


Il est toutefois précisé que les restaurants et bars sont autorisés à maintenir leurs activités de vente à emporter et de livraison. Toutefois, certaines préfectures, comme celle du département de la Loire, peuvent décider de limiter leur accès pour limiter autant que possible les risques de propagation du virus et ainsi atteindre l'objectif national. C'est le cas dans la Loire où ces établissements devront fermer entre 21h et 6h à compter du 23 mars 2020 jusqu'au 31 mars 2020 (cf. Arrêté n° 395-2020 relatif à la fermeture temporaire des commerces dans le département de la Loire dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19).


De nombreux commerces ne pourront donc pas maintenir d’activité effective durant la période d’effet de ces mesures, or, les charges courantes, dont fait partie le loyer, devront toujours être payés ce qui de semaines en semaines pourrait devenir difficile pour le preneur.


II. Le coronavirus constitue-t-il un cas de force majeure ?

La force majeure est définie à l’article 1218 du code civil comme "force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur." Il s'agit donc d'un événement imprévisible et irrésistible, rendant impossible l’exécution d’une obligation. (L’irrésistibilité signifiant que l’événement doit être inévitable et ses effets insurmontables.)


Deux cas se présenteraient alors :

  • si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation sera suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ;

  • si l’empêchement est définitif, le contrat sera résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.


Il faudra aussi distinguer la date de conclusion du contrats s'agissant de la prévisibilité du virus :

  • Pour les contrats conclus depuis début 2020, il est probable que l’épidémie de coronavirus ne soit pas considérée comme un cas de force majeure car l’imprévisibilité s’apprécie au jour de la conclusion du contrat. Au début de l’année 2020, en effet, l’épidémie était connue ;

  • Pour les contrats conclus antérieurement, les mesures prises jusqu’alors ne permettaient pas de prévoir l’ampleur de celles prises ces derniers jours qui ont été prises dans des périodes de temps extrêmement rapprochées et dans des conditions législatives spécifiques.


L’État considère le coronavirus comme un cas de force majeur.

Le Ministre de l’économie et des finances a déclaré le 28 février 2020 que "le coronavirus doit être considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises." Le gouvernement n’est toutefois pas le juge et certains virus, notamment le H1N1, le Chikungunya ou encore la dengue n’avaient pas reçu cette qualification de force majeure par le gouvernement obligeant le pouvoir judiciaire a trancher chaque cas spécifiques. Dans le cas du Covid-19, les mesures sont exceptionnelles et loin de celles envisagées pour les virus précédents ce qui pourrait lui conférer cette qualification de force majeure sans trop de marge d'appréciation. Ce seront bien surtout les conséquences de cette pandémie et des mesures qu'elle a impliquée qu’il faudra envisager pour obtenir la qualification de cas de force majeure en lieu et place de celle du virus à proprement parler.


Ce sera au juge éventuellement saisi d’analyser chaque cas afin de retenir ou non la qualification.


III. Le report des échéances locatives

Le projet de loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 adopté définitivement par l’Assemblée Nationale le 22 mars 2020 autorise le gouvernement à prendre toute mesure :

« g) Permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n°2008 1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».


Une microentreprise est une entreprise dont l’effectif est inférieur à 10 personnes et dont le chiffre d’affaires ou le total du bilan annuel n’excède pas 2 millions d’euros.

Les autres entreprises, et en l’absence de précisions à ce stade par le gouvernement, devront quant à elles appliquer les mécanismes prévus par le droit des contrats (saisine du juge et demande de délais ou d'échelonnement)


IV. L'exception inexécution

Prévu par les articles 1219 et 1220, l'exception d’inexécution permet à une partie de suspendre l’exécution de son obligation dès lors l’autre partie n’exécute pas ou n’exécutera manifestement pas à l’échéance son obligation et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves.

Ainsi, l’hypothèse où la fermeture du local a été ordonnée par les pouvoirs publics pourra constitué un tel motif puisque le bailleur, qui n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination, n’exécute pas son obligation (ou ne l’exécutera manifestement pas à l’échéance) ; le preneur pourra donc suspendre le paiement de ses loyers sans se rendre fautif d'une inexécution contractuelle sanctionnable, notamment par application d'une clause résolutoire.


Attention toutefois, le preneur devra alors notifier au bailleur qu’il ne paiera pas les loyers pendant la période d’interdiction d’activité puisque le bailleur n’est lui-même pas en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination. Cette notification devra être, dans la mesure du possible, dans le respect des stipulations du bail en pareille hypothèse, adressée bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


En pareille situation, les complications peuvent s'enchainer, n'hésitez pas à nous interroger au besoin !

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